楼宇自控系统通常包括暖通空调、给排水、供配电、照明、电梯、消防、安全防范等子系统，其特征是“集中管理、分散控制”，客服了计算机集中控制带来的危险性高度集中的不足和常规仪表控制功能单一的局限性。
楼宇自控系统的基本功能包括：实现对众多子系统启动和停止的控制、设备运行状态的监控；收集设备运行的历史数据，完成设备运行的技术性数据分析；根据外界环境的变化，自动调整设备运行参数；监视楼宇各系统运行中可能出现的故障及突发事件，并配置一整套处理方案；实现对水、电、煤、气等科学管理，节能科学高效；针对各子系统中的设备，保存一份包含运行档案、历史、维修情况的设备管理报表，以供参阅。
其中空调系统是楼宇自控系统中重要的子系统，其作用是保持环境的舒适度，并保证其运行能耗的降低。其工作原理为监测设备通过对建筑物内的温度、湿度监测，使其与外部环境的温度与湿度进行对比，从而使计算机控制空调机组对建筑内部环境进行自动化调控，使大楼内的环境适应人们工作和生活的需求。另外，空调系统还根据建筑内部与外部的负荷变化，进行机组的风速调整和新风回风比与阀门开度的重新设置，使空调系统在节能的状态下保证建筑物环境的舒适度。
楼宇自控系统的关键作用在于对各个子系统进行联动设计，以此实现对建筑内的某些紧急情况进行处理。其应用的过程中要从设计、应用和设备三者进行紧密的配合，达到控制楼宇内所有设备运行和管理的目的。
